건설업 법인 양수자 유의사항

 

안녕하세요?

 

건설업 면허등록, 양도양수 전문 중앙건설정보(CCMA : Central Construction M&A)입니다.

 

지난 번에 건설업 법인을 양도하시려는 사장님께서 유의해야할 사항을 포스팅했더니 양수자측에서 신경을 써야할 사항에 대해 궁금해하는 이웃이 있어서 건설업 법인 양수자가 유의해야할 사항을 정리해보았습니다.

 

건설업 법인면허 양도양수업무를 대리하면서 양도양수과정에서 나타나는 실제 사례와 건설업 법인을 양수하려는 대표님들이 신경을 많이 쓰는 중요한 포인트들이 몇가지 있습니다.

 

중앙건설정보는 건설업법인 면허 양도양수과정에서 있을 수 있는 잠재적 위험요인과 문제점을 최소화하고 고객에게 피해가 발생하지 않도록 하기 위해 관련 현황과 자료에 대한 전문가의 면밀한 분석과 실사, 전문가 협력 네트워크를 통한 검증, 계약 이행을 보증할 수 있는 메커니즘 이용 등 다층적인 노력을 하고 있습니다.  

 

아마도 그러한 배경과 이유가 건설업 법인 양도양수 업무를 개인 상호간 거래계약보다는 국가 자격사의 전문 컨설팅과 도움을 받아 이루어지는 업무영역으로 자리매김한 것이 아닌가 생각을 해봅니다.

 

 

 

 

 

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양도양수업무를 진행하면서 법인을 양수하고자 하는 대표님들께서 첫번째로 많은 질문을 주는 내용이 양도양수 과정에서 알 수 없는 장부외의 부채와 같은 문제가 나중에 회사인수후 운영과정에서 발견되지 않을까 하는 것이었습니다.

 

그냥 신규로 등록해야 할까 하는 생각도 든다며 불안감을 표현할 정도로 가장 걱정을 많이 하는 사안입니다. 

 

이는 법인 양도양수 과정에서 예상할 수 있는 상당히 합리적인 의심과 핵심적인 유의사항을 지적한 것이므로 저희 대리인 입장에서도 그럴 가능성이 없다고 확언하기 어렵고 사실 양도자가 마음먹고 숨기거나 속인다면 부외부채를 사전에 찾아내기는 사실상 어려운 측면도 있습니다.

 

따라서 법인 양도양수는 법적 절차로서 이행책임을 지도록 하는 방법으로 그러한 잠재적 불안요인을 예방하고 최소화하기 위해 요인을 최소화하는 것이 전문 대리인의 중요한 역할입니다.

 

부외부채  문제발생 예방 및 안전장치를 위해 양도자에 대해 계약 이행각서를 작성하도록 하고 이행각서에는 각서인과 1명이상의 연대보증인을 세우도록 합니다. 각서인과 연대보증인은 재산세 납부자여야 합니다.

 

이와 함께 법인의 채무 및 대표이사 등의 보증 등으로 법인에 대해 영향이 있을 수 있는 일이 있다면 양도자가 사전에 이를 해결하거나 양수자에게 공개하여 협의하지 않은 사항에 대해서는 향후 양도자와 연대보증인이 민형사상 책임을 질 수 있음을 재확인 시킴으로써 거짓이 없도록 할 필요가 있습니다. 

 

 

상속세증여세법에 의하면 통상적인 양도양수 건설업법인이 해당하는 비상장 법인의 경우 양도가격은 상속세증여세법에 의한 비상장주식의 평가방법에 의해 평가금액을 시가로 정할 수 있습니다.

 

아래 상속세 및 증여세법 규정은 복잡하므로 간단하게 상장법인의 경우 평가기준일 이전과 이후 각 2개월간 주식시장에서 거래된 종가들의 평균가격으로 한다는 의미이고

 

여기서 이야기하는 건설업법인과 같은 비상장법인은 대통령령에 의한 방법으로 하는데 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 금액으로 합니다. 그래도 복잡하네요~

 

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상속세 및 증여세법 제63조(유가증권 등의 평가) 

① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
 
1. 주식등의 평가

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 "상장주식"이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 "거래소"라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

상속세 및 증여세법 시랭령 제54조(비상장주식등의 평가)

 

①법 제63조제1항제1호나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다. 

②제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

 

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

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그러나 실무에서 양도가격 산정은 1차로 면허종류, 공사실적, 공제조합 잔액, 건설산업기본법령에 따라 연말 자본금결산을 이행했는지 여부를 고려하고 다음으로 이익잉여금, 가지급금, 자본총계 등으로 감안하여 최종 결정됩니다.

 

양도가격의 적정성 여부 판단시 두번째 고려요소로 말씀드린 이익잉여금, 가지급금, 자본총계 등으로 고려하지 않고 외형적으로 보이는 양도가격 수준만으로 가격이 싸다고 생각하면 문제가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

건설업법인 양도양수 실무에서 양도가격은 상속세 및 증여세법상의 양도가 평가가격과는 무관하게 법인이 보유한 주식을 액면가로 매매한 것으로 하여 신고하는 경우가 많습니다.

 

 

이 경우 앞에서 말씀드린 상속세 및 증여세법에 따른 주식 평가방법으로 결정된 가격과 차이가 클 경우 고가양도 또는 저가양도로 간주되어 추후 증여세 부과와 관련한 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

 

일반적으로 포괄 양수도(M&A)를 할 경우 양도법인은 자산 및 부채와 법인이 가진 모든 채권, 채무와 권리의무가 승계됩니다. 법인 양도가도 법인의 가치평가를 통한 실질적인 가치에 대한 대가로 정하여지게 됩니다.

 

 

그러나 건설업 양도양수 실무에서는 공제조합출자금 등을 제외한 자산과 부채는 양도자의 책임으로 정리를 하여 양수자에게 넘어가게 됩니다. 재무적 가치를 제외한 프리미엄 대가만이 양도가격으로 정해지며 재무적 가치인 자본총계는 가지급금 형태로 양수자가 인수하는 형식으로 진행되는 경우가 많습니다.

 

 

양수인의 면책적 채무인수는 채무의 동일성을 유지하면서 종래의 채무자인 양도자로부터 제3자인 양수자에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 양도인은 종래 채무관계에서 벗어나 면책되는 효과가 나타나는 채무인수를 말합니다.

 

법인의 실제 양도가는 자본총계액 + 프리미엄(순수 프리미엄 + 공제조합 잔액)으로 이루어지는데 양도양수 실무에서는 이중 프리미엄 가격만 양수자가 지불하고 자본총계액은 양도자의 가지급금으로 하여 양수자가 장부상 채무로 인수하게되는데 이것을 면책적  채무인수라고 합니다.

 

이러한 면책적 채무인수를 할 자본총계액이 많을 경우 양수자는 향후 책임져야할 부담이 많아지는 것이고 양도자는 자신의 의무를 떠넘기는 것이므로 이러한 면책적 채무인수금액이 많을수록 양도가격은 낮아질 가능성이 높을 것입니다. 

 

 

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