건축공사업면허 신규등록과 양도양수방법

안녕하세요?

 

종합건설업과 전문건설업 면허 신규등록과 법인설립, 기존 건설업법인 면허 양도양수 대리와 컨설팅업무를 전문으로 하고 있는 중앙건설정보입니다.

 

오늘은 종합건설업의 대표적인 업종이자 건설업의 꽃이라고 불리우는 건축공사업 면허의 신규등록 방법과 양도양수관련 유의사항 및 구체적인 면허취득 방법을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

건축공사업은 건설산업기본법 시행령 제7조에 따라 종합적인 계획 관리 및 조정에 따라 건축물을 건설하는 공사를 수행하는 건설업으로서 종합건설업으로 분류되고 있습니다.

 

건설산업기본법 제9조에 따라 종합건설업에 속하는 건축공사의 경우 5000만원 미만의 경미한 공사를 제외하고는 건설업 등록을 필한 업체에 한해 수행할 수 있도록 하고 있습니다.

 

또한 건설산업기본법 제41조에 따르면 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물이나 연면적 200제곱미터 이하인 건축물로서 건축법에 따른 공동주택, 다중주택, 다가구주택, 공관과 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물중 학교, 병원 등 대통령령이 정하는 건축물에 해당하거나 체육시설의 설치 이용에 관한 법률에 따른 체육시설, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 시설로서 대통령령으로 정하는 시설물의 건축이나 대수선에 관한 건설공사에 대해서는 등록한 건설사업자, 즉 건축공사업 등록 사업자가 하도록 의무화하고 있습니다.

 

건설산업기본법 제96조에서는 건설산업기본법 제41조 규정에 위반하여 건축물을 시공한 자에 대해서는 3년이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하도록 함으로써 등록한 건설사업자(건축공사업자)만이 해당 건축물을 시공하도록 하고 있습니다.

 

이에 따라 일정한 건축물을 시공하는 건설공사를 하려는 경우 건축공사업 면허요건을 갖추어 등록을 하여야합니다. 즉 건설산업기본법에 따라 일정한 시설물의 건축공사는 일정한 요건을 갖추어 등록한 건축공사업자나 법인만이 할 수 있도록 업역을 보장한 것입니다.

 

이러한 건설산업기본법 규정에 따라 건축공사업을 수행하기 위해서는 건축공사업 면허를 취득하여야하고 이러한 면허는 건설산업기본법령이 규정한 일정한  면허요건을 갖추어 신규등록하거나 기존 건축공사업 법인 및 면허를 양수하는 두가지 방법으로 취득할 수 있습니다.

 

어떠한 방법으로 면허를 취득할 것인지는 해당 건축공사 수주입찰을 위해 실적이 필요한지 여부, 신규면허 취득에 소요되는 기간, 기존 면허 양수에 따른 비용 등을 종합적으로 고려하여 상황에 맞는 면허취득 방법을 결정해야할 것입니다.  

 

 

 

1. 건축공사 수주를 위한 실적 확보 필요성 여부

 

건축공사 수주를 위해서는 통상 발주자가 공사수주입찰 참가자격으로 실적을 요구하는 경우가 많습니다.  일정한 규모의 공사수주를 위해 건축공사 면허를 획득하고자 하는 경우에는 그에 상응하는 기존 법인이나 사업체를 인수하여 입찰에 필요한 공사실적을 승계받아야 합니다.

 

이와 같이 수주를 위한 공사실적이 필요없이 단계적으로 공사실적을 쌓아가려는 경우에는 신규면허 등록을 추진하는 것이 좋을 것입니다.

 

2. 기존 건축공사업 면허 양수시 부담해야할 리스크

 

공사입찰에 필요한 실적 확보를 위해 기준 법인을 양수하는 경우에는 기존 법인이 가진 실적뿐 아니라 법인의지위와 권리의무를 포괄적으로 승계함에 따라 잘못하는 경우 양도양수시 확인하지 못한 부채와 경영 부실 등으로 문제가 발생할 소지를 안고 있어 기존 건설법인 면허 양수시 유의해야 합니다.

 

따라서 기존 건설법인 양도양수시에는 이러한 위험요인을 최소화하기 위해 면밀한 사전검토와 치밀한 실사를 통한 진행이 필요합니다. 건설업 면허 양도양수 전문가와 함께 할 경우 이러한 위험요인을 파악하고 문제발생을 예방하는데 도움이 될 수 있습니다.

 

또한  전문가를 활용하는 경우에도 적법한 권한을 가진 전문가와 함께 하는 것이 바람직합니다. 전문가를 자처하는 건설업 컨설턴트중에는 건설업 면허 양도양수 계약과 이행과정에서 필요한 행정인허가 대리권과 양도양수 계약 대리권한이 없는 무자격자들이 적지 않은 것이 현실임으로 유의할 필요가 있습니다. 

 

3. 면허 취득에 소요되는 기간

 

공사주주를 위해 면허가 급박하게 필요한 경우 신규취득 소요기간은 기본적으로 기존 면허 양수에 비해 장기간이 소요됩니다.

 

신규취득에는 자본금 요건이 개인사업자의 경우 법인에 비해 2배에 달함에 따라 통상 법인 설립을 추진하게 되고 이에는 일정한 시간이 소요됩니다. 또한 자본금 요건을 충족하기 위해 일정한 금액을 일정기간 예치해야하고  접수후 등록소관기관의 행정처리 기간도 필요하므로 보통 약 45일 정도의 시간이 걸립니다.

 

반면 양도양수를 통한 면허취득은 진행추진 여하에 따라 10일 이내에 면허취득 절차를 완료할 수도 있기 때문에 입찰 참여나 공사계약 계획이 있어서 면허취득을 신속히 해야하는지 여부도 면허취득 방법을 결정하는데 고려할 중요한 요인입니다.

 

4. 면허취득 비용

 

면허취득 비용도 중요한 요인입니다. 신규취득의 경우 자본금이외 별도의 큰 비용이 들지 않으나 기존 면허 양수는 이미 등록되어 운영중인 법인 사업장을 인수하는 것이므로 공사실적 승계 프레미엄 등으로 더 많은 비용이 소요되는 것은 당연할 것입니다.

 

 

 

 

1. 자본금

 

건축공사업 등록을 위한 자본금은 법인 3.5억원, 개인사업자 7억원입니다. 건설면허 보유사업자는 개인이든 법인이든 매 결산시마다 해당 면허의 등록기준자본금을 충족하여야 하며 등록관청은 이를 주기적인 신고와 실태조사를 통해 확인을 합니다.

 

자본금 요건은 법인 등기부등본상의 등기 자본금인 납입자본금 요건을 충족해야하고 건설업체 기업진단지침에서 규정된 건설업법인의 실질 자산에서 부실 및 겸업관련 자본금과 부채를 차감한 실질 자본금도 등록기준 자본금 요건을 충족해야한다는 의미입니다.

 

실질 자본금 충족여부 확인을 위해 건설업 법인은 기업진단기관의 기업진단을 거쳐 기업진단보고서 또는 재무관리상태진단보고서를 받아 건설업 등록신청시 제출해야 합니다. 

 

2. 기술능력

 

건축공사업의 기술자는 5인 이상의 해당 전문인력이 상시 근무하여야 합니다. 해당 전문인력은 기술자격법에 따른 건축분야의 건축기사 또는 건설기술진흥법에 따른 건축분야 중급이상이 건설기술자인 사람중 2명을 포함한 건축분야 초급이상의 건설기술자 5명을 상시 충족하도록 되어있습니다.

 

기술자는 해당 회사에 4대보험에 등록되어 있는 상시근로자여야 하며 기술인협회에 가입하고 그 협회에서 발행하는 해당 경력수첩을 보유하여야 합니다. 회사 또한 기술인협회에 등록한후 기술자를 입사신고하여야하며 입사신고후 기술인협회를 통해 기술자보유증명원을 받급받아 건설업등록 접수시 제출하여야 합니다.

 

기술자격취즉자는 국가기술자격법에 따라 자격이 정지된 사람과 건설기술진흥법에 따라 업무정지를 받은 건설기술자를 제외합니다.

 

3. 시설 및 장비 기준

 

건축공사업을 위한 시설로는 사무실을 보유하여야 합니다.

 

사무실의 면적제한은 없지만 건축법상 용도가 근린생활시설 또는 사무실로 명시되어 있어야 합니다. 건물등기부등본 또는 건축물대장, 임대차계약서 등으로 증빙하여야 합니다.

 

사무실요건을 보는 중요한 관점은 건설업에 전용되는 사무실이 실제로 있고 페이퍼컴퍼니에 불과한 사업장이 아닌지를 확인하는 것입니다.

 

4. 공제조합

 

공제조합은 건설사업자가 건설업을 영위하는 과정에서 부담하는 각종 의무 또는 채무를 이행하지 아니하는 경우 각종 보증을 통하여 그 의무 또는 채무의 이행을 부담합니다.

 

이러한 보증을 위해 건설사업자는 일정금액의 출자예치금을 공제조합에 납입하여야 합니다. 2023.3.8 현재 법인사업자 기준 94좌 1억 4417만 7200원 이상(신용등급 D등급 기준), 개인사업자의 경우 그 2배액 이상의  예치금이 필요합니다.

 

예치후 보증가능금액확인서를 발급받아 건설업면허 등록 접수시 제출하여야 합니다.

 

예치된 금액은 2년간 출금이 불가하며 2년이후 예치금의 약 60% 범위에서 대출형태로 출금이 가능합니다. 건설업 면허를 보유하는 동안에는 묶여있는 돈이라고 생각하면 될 것입니다.

 

 

 

건설업 양도양수는 건설업 면허가 등록되어 있는 법인 사업장 자체를 양수하는 방법으로 변허를 취득하는 것으로 면허를 사는 것으로 볼 수 있고 일종의 건설업체 매매라고도 볼 수 있습니다.

 

건축공사업은 토목공사업, 토목건축공사업, 산업환경설비공사업, 조경공사업과 같이 5개의 종합건설면허 업종의 하나입니다.  통상 건축공사 입찰참여 또는 수주계약시에는 해당 공사를 수행할 수 있는 능력 확인을 위한 전제로서 공사실적, 시공능력 평가액 등을 요구하고 있어  건축공사업 신규등록만으로 공사를 수주하기 어려워 기존 건설업 법인 면허 양수를 통한 면허획득 방법이 유리하며 널리 활용되고 있습니다.

 

1.  양도양수 대상 매물 조사

 

건축공사업 면허 양도양수를 위해 제일 중요한 것은 좋은 양도대상 매물을 찾아야 합니다. 필요한 시공실적이나 조건의 매물을 찾는 것이 양도양수 추진의 첫 출발점입니다.

 

다양하고 좋은 매물을 확보하여 관리하는 건설업 양도양수 컨설팅 그룹을 활용하는 것이 좋습니다.

 

중앙건설정보는 업종별 다양한 우량 매물을 보유하고 있으며 양도양수 대리매물에 대해 성실과 책임을 바탕으로 양도양수자 공히 만족할 수 있는 업무를 수행하고 있습니다.

 

2. 좋은 매물 확인 기준 및 확보방법

 

좋은 양수대상 업체확보를 위해서는 좋은 매물을 발굴하고 판단하여 찾아내는 것이 제일 중요한데 좋은 매물을 발굴할 수 있는 착안 포인트를 제시합니다. 

 

• 전년도 결산을 자체자금으로 완료하였는지 여부 확인
• 필요한 시공실적을 보유하고 있고 특히 최근 실적이 좋은지 여부 확인
• 부채비율, 유동비율 등 주요 경영비율이 양호한지 여부
• 행정처분을 받은 이력이 있는지 여부
• 등록관청에 필요한 신고를 주기적으로 하였는지 여부확인
• 공제조합 또는 외부 신용기관의 신용등급
• 적절한 가격여부 판단
• 협회 가입여부 등

조건이 좋거나 가격이 적합한 매물의 경우 양수를 원하는 분들이 많아 시간을 지체할 경우 기회를 잃을 수 있어 우수매물 발굴 단계에서부터 좋은 양도양수 매물관리 네트워크와 양도양수 능력이 뛰어난 전문가를 활용하는 것이 바람직합니다. 

 

3. 전문 양도양수 대리인 확보 및 계약서 작성

 

적절한 양도양수 매물을 확보하였다면 전문 양도 양수대리인을 통해 일정 비율의 계약금(10%)를 제공하고 양도, 또는 양수 대리계약서를 작성한후 본격적인 양도양수 절차 이행에 착수합니다.

 

양도양수 절차 진행과정에서 해당법인의 부실여부, 부외부채 존재 등 우려요인 등을 면밀히 점검하고 관련 문제점 예방 및 해결을 위한 적절한 계약서 작성이 필요하며 이과정에서도 역시 적절한 전문가 활용이 필요합니다.

 

4. 주도 면밀한 현장실사 확인

 

건축공사업 등 건설업 면허 양도양수에서는 현장실사가 매우 중요합니다. 중요한 착안포인트에 따라 사전에 체크리스트를 만들어 면밀히 확인하여야하며 계약 내용과 조금이라도 어긋나는 일이 생기면 무효로 처리하거나 재협상 등 치밀하게 대응하여야 합니다.

 

이 과정에서는 전문가를 통해 양도양수 대상 법인의 경영상태, 행정처분 이력, 이익잉여금 또는 결손금 현황과 처리방안, 기술인력 충족상태, 부채현황 등의 검토와 대응방안 강구도 필요합니다.

 

5. 잔금과 등기

 

양도양수 마지막 단계로서 현장실사 확인 결과 계약서와 달라 정산해야할 부채나 비용 등을 면밀히 판단하여 정산서류를 작성하여 정산을 완료한 후 잔금을 지불하고 등기이전에 필요한 서류를 확보하여 등기, 사업자변경등록 등 필요한 절차를 완료합니다.

 

 

 

중앙건설정보는 건설업 면허 양도양수를 위한 행정절차 및 계약 대리를 위한 적법한 권한을 가진 국가자격사인 행정사가 전과정을 책임지고 진행함으로써 양도양수과정에서 만의 하나 있을 수도 있는 잠재 위험요인의 사전 파악과 면밀한 대응방안 강구를 통해 법적 위험을 최소화하고 당사자의 권익보호에 최선을 다합니다. 

 

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