도시환경정비사업 주택분양대상 제외처분 취소청구 사례 검토

 

 

중앙행정사(전국대표 1811-1837)는 행정기관의 잘못된 행정처분으로 인한 민원인의 권익침해 구제를 위한 행정기관 대상 서류작성 및 제출을 대행해드립니다.

 

오랜 행정경험과 고충민원처리 실무경력을 바탕으로 민원인의 권익보호를 위해 정성을 다합니다.

 

 

1. 사건개요

 

청구인은 ○○○1-3 재정비촉진구역 도시환경정비사업구역내 ○○○동 ○가 ○○○-○ 번지(토지면적 5㎡)와 ○○○-△번지(토지면적 5㎡)의 소유자(등기부상 2015. 10. 19. 소유권취득)인데 피청구인 조합이 청구인을 주택분양대상자로 지정하였다가 2016. 1. 21. 피청구인○○○구청장의 재검토 요청을 받은 후, 2016. 1. 28. 청구인이 분양대상자 자격기준에 미달된다는 이유로 청구인을 분양대상자에서 제외한다는 통지를 하였다.

 

이에 대해 청구인이 행정심판을 청구한데 대해 행정심판위원회는 주문과 같이 재결하였다.

 

주문 : 피청구인 조합이 2016. 1. 28. 청구인에 대하여 한 분양대상 제외통지처분을 취소한다.  피청구인 ○○○구청장에 대한 청구인의 청구는 각하한다.

 

2. 청구인 주장

 

가. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 ‘도시재정비법’이라 한다) 제33조 제1항에서 분양대상자를 정하는 기준일은 재정비촉진지구 지정고시일(2010. 1. 21.)이고, 청구인 소유 토지가 포함된 구 지번 ○○○-○(99㎡)이 ○○○-○(5㎡)과 ○○○-□(94㎡)로 분할되고, ○○○-○(56㎡)이 ○○○-○(5㎡)과 ○○○-☆(51㎡)로 분할된 것은 2012. 9. 11.이나, 분할되기 전인 2005. 12. 22. 행정청(서울특별시)에서 정비구역 지정 및 정비계획 결정고시를 하면서 ○○○1-3구역(○○○-○,○○○-△)과 1-4구역(○○○-□, ○○○-☆)으로 하나의 토지를 두 개의 정비구역으로 나눈 것이므로 법으로 금지하고 있는 소위 지분 쪼개기에 해당하지 않는다.

 

나. 2015. 10. 6. 본 물건 ○○○-○과 ○○○-△ 매매계약 당시에 피청구인 조합이 청구인에게 분양자격이 있다고 확인해 주면서 분양신청을 하라는 안내를 해줌에 따라 분양신청을 하였으며, 청구인 소유 각 토지는 2005. 12. 22. 정비구역 지정 및 정비계획 결정고시에 의하여 오래 전에 이미 각각 두 개로 분할된 토지 중의 하나에 해당하고 두필지의 면적의 합계는 10㎡이나, 토지가액이 39,900,000원으로서 상가 최소 분양단위규모 추산액 12,585,500원 이상이므로「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제30조 제2항 제5호에 규정된 5순위 분양대상자격자에 해당한다.

 

 

3. 피청구인 주장

 

가. 피청구인 조합의 주장은, “청구인에게 분양대상자의 자격이 없다는 인허가권자인 ○○○구청장의 의견을 받아들여 분양대상 제외처분을 하였으나, 행정심판 등을 통해 분양자격회복이 이루어진다면 추가로 분양계약이 가능하다.”

 

나. 인허가권자인 ○○○구청장의 주장은, “이 사건 토지는 도시재정비법 제33조 제1항의 규정에 의하여 재정비촉진지구 지정 고시일 이후에 필지분할 되었고 청구인 소유의 토지는 분할 전 권리내역을 토대로 이미 1-4정비구역에서 분양대상자의 지위를 인정받은 바 있으므로, 1-3정비구역에서 또 다시 분양대상자의 지위를 인정받을 수는 없는 것이어서, 이 사건 분양대상자 제외 처분은 정당하다.”

 

4. 관계법령

 

도시재정비 촉진을 위한 특별법 제33조(토지 등 분할거래) 제1항

도시 및 주거환경정비법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)제1항

 

5. 인정사실

 

청구인이 제출한 행정심판 청구서와 답변서, 피청구인 조합의 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각 인정할 수 있다.

 

가. ○○○구청장은 2005. 12. 22. ○○○1 도시환경정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시를 하면서 1-3구역과 1-4구역 두 개의 정비구역의 경계선이 ○○○동 ○가 ○○○-○(토지면적 99㎡) 및 ○○○-△번지(토지면적 56㎡)를 관통하여 지나가도록 설정하였다(서울특별시 고시). 주

택･도시계획89

나. 이후 2010. 1. 21. 위 두 개의 정비구역은 도시재정비법에 따라 재정비 촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정 고시가 이루어졌다(서울특별시 고시).

 

다. 당초 ○○○동 ○가 ○○○-○과 ○○○-△ 토지는 청구외 ○○○이 2003. 8. 13.부터 소유권을 취득하고 있다가 2012. 9. 12. ○○○-○ 및 ○○○-□번지로, ○○○-△ 및 ○○○-☆번지로 토지가 각각 분할되었고, ○○○-○(5㎡)과 ○○ ○-△(5㎡)는 2015. 10. 19. 청구인에게 소유권 이전되었다.

 

라. 분할된 ○○○-□(94㎡)와 ○○○-☆(51㎡)는 1-4구역에 해당하며 청구외 ○○○ 이 계속 소유권을 유지하였다.

마. 1-4구역은 2012. 12. 31. 관리처분계획 인가되었으며 당초 소유자 청구외 ○○○ 이 두 필지 면적 145㎡ 소유자로서 정비조합으로부터 145.74㎡(전용 113.34㎡)를 분양받았다.

 

바. 1-3구역은 2016. 1. 26. 관리처분계획 인가되었으며, 피청구인 조합은 2016. 1. 28. 청구인에게 분양대상자에서 제외됨을 통보하였다.

 

 

6. 이 사건 심판청구의 적격 여부

 

가. 도시재정비법 제33조 제1항은 한 필지의 토지가 여러 필지로 분할되는 경우 재정비촉진사업에 따른 주택 등 건축물을 분양받을 권리는 재정비촉진사업 고시가 있은 날(이하 “기준일”이라 한다.)을 기준으로 산정한다고 규정하고 있다.

 

나. 이 사건 처분에 관하여 본다.

 

앞서의 인정사실과 아래와 같은 점에 비추어 보면 이 사건의 경우, 비록 현실적인 필지분할은 기준일 이후에 이루어졌더라도 기준일 이전에 필지분할이 이루어졌던 것과 마찬가지로 보는 것이 타당하므로 토지 소유주에게 분양받을 권리를 부여함이 마땅하다.

 

즉, 청구인 소유토지가 포함된 당초의 ○○○-○(토지면적 99㎡) 및 ○○ ○-△ 토지(토지면적 56㎡)는 기준일자 이후에 필지분할이 이루어졌지만, 기준일 오래 전인 2005. 12. 22. ○○○뉴타운 지구로 지정되면서 1-3지구, 1-4지구로 경계가 구획 지워졌던 것이며, 그 후의 실제 필지분할도 기존에 구획 지워진 그 경계에 맞추어 분할되었다.

 

도시정비법 제19조 제1항은 재개발의 조합원 자격을 정비구역 내의 토지등 소유자라고 규정하고 있는바, 청구외인 등이 1-4구역에서 조합원 자격을 부여받아 의결권을 행사해 왔으며, 이와 별개로 청구인 등도 1-3구역에서 독립적으로 조합원 지위를 부여 받아 조합원으로서 의결권을 행사해 왔다.

 

1-4구역의 청구외인 등은 구역 경계를 기준으로 자기구역에 해당하는 면적에 대한 재산평가를 하여 분양 자격을 인정 받았으며, 1-3구역의 청구인 등 역시 자기구역에 해당하는 면적만큼만 재산 평가하여 조합원 자격을 인정받았다.

 

피청구인 조합은 청구인 등에게 분양자격이 있다고 판단 하여 절차를 진행하여 왔으나 분양자격을 인정함이 부당하다는 ○○○구청장의 재검토요청 공문을 받고 신속한 절차진행을 위하여 부득이 그 견해를 수용한다는 의견을 피력하고 있다.

 

그렇다면, 피청구인 조합이 2016. 1. 28. 청구인에 대하여 한 분양대상자 제외통지 처분은, 실질관계보다는 필지 분할에 따른 기준일을 형식적으로만 평가해 한 것으로서, 청구인이 소위 말하는 지분 쪼개기 등의 행동을 한 것도 아니고, 실질적인 조합원으로 대우 받아 온 엄연한 사실에 비추어 부당하다고 사료되므로 이 사건 분양대상 제외통지 처분은 위법하여 취소되어야 마땅하다.

 

다만, 청구인은 당초 피청구인을 조합으로 하면서 관할 관청인 ○○○구청장은 불명확하게 하였는데, 이후 양 당사자 모두 피청구인으로 청구한 것으로 선해 하였는바, ○○○구청장은 이 사건 처분을 한 당사자가 아니므로 이 부분에 대해서는 심판청구 요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이다.

 

 

중앙행정사(전국대표 1811-1837)는 행정기관의 잘못된 행정처분으로 인해 피해를 입은 민원인의 권익대변을 위한 의견서 작성, 이의신청, 행정심판 청구 등 서류작성 및 제출을 대행해드립니다.

 

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