이주대책 대상자 제외처분 취소청구 인용사례

 

 

중앙행정사(전국대표 1811-1837)는 공익사업으로 인한 수용과 관련한 토지보상 지원업무를 하고 있습니다.

 

도시개발, 아파트건설, 재개발 사업 등 공익사업 시행에 따른 수용시 자신의 토지, 건축물 및 각종 지장물 등 수용대상 재산에 대한 직접적인 보상이외에도 잔여지보상, 지구외 토지보상, 영업보상, 영농보상, 영어보상 그리고 주거 등 이주 및 생활터전 상실에 대한 보상 등 다양한 보상이 이루어집니다.

그러나 이 경우 자신의 권익을 알고 주장을 해야만 제대로 보상을 받는 경우가 많습니다.

 

사업시행자는 헌법과 법률에 따른 정당한 보상의무 규정에도 불구 기본적으로 민원인의 권익보호보다는 신속하고 원활한 사업추진에 더 관심이 많습니다. 어떤 경우 보상을 받아야할 당사자는 자신의 권익을 알지 못해서 주장하지 않고 사업시행자도 몰라서 보상을 해주지 않는 경우도 발생합니다.

 

또 제가 보상업무와 관련하여 상담과 보상금 증액 지원업무를 하다보면 보상을 둘러싸고도 사업시행자는 자신의 편의주의에 따라 효율적이고 신속하게 진행하는데 전문성을 가지고 있는 반면 민원인은 공익사업에 따른 토지 수용이 평생 한두번 있을까 말까한 경우가 많아 자신의 법에 따른 권익을 제대로 알고 대응하지 못하는 경우가 참 많은 것 같습니다.

 

중앙행정사가 각종 공익사업 추진과 관련하여 침해될 가능성이 있는 여러분의 귀한 재산권에 대한 보상을 제대로 받을 수 있도록 도와드립니다. 

 

  1. 사건개요

 

  가. 청구인은 경기도 ○○시 ○○동 264-2번지의 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)이 ‘○○○○○ 공공주택지구’(이하 ‘이 사건 사업지구’라 한다)에 편입되자 2016. 8. 24. 피청구인에게 이주대책대상자로 지정해 달라고 신청하였으며, 피청구인은 2016. 10. 27. 청구인에게 이주대책대상자 제외처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

 

  나. 청구인은 2016년 11월 피청구인에게 이의신청을 하였으며 피청구인은 2016. 12. 1. 청구인에게 ‘이 사건 주택이 1994년 건축허가는 받았으나 사용승인을 득하지 못함으로써 가옥요건을 충족하지 못하였다’는 이유로 이의신청 기각결정을 통보하였다.

 

2. 청구인 주장

 

  가. 1973년 그린벨트 지정으로 각종 규제를 받아 불편한 생활을 해오다가 법이 완화되어 1994년 ○○시장으로부터 이축허가를 받아 축사와 주택을 지었다.

 

  나. 건축설계사가 준공을 내준다며 돈과 설계도면을 가지고 간 후 오지 않아 찾아가보니 부도가 나서 찾을 수 없었고, 시청에 가서 알아보니 준공검사를 받으려면 ｢건축법｣이 개정되어 축사를 헐어야 한다고 하였는바, 소를 키우며 생계를 유지하여야 했기에 축사를 헐 수 없어 그냥 살 수밖에 없었다.

 

  다. 허가를 받은 이 사건 주택에서 22년을 거주하였음에도 이주자택지의 공급대상자가 아니라고 하니 너무 억울하여 국민권익위원회에 고충민원을 제출하였는바, 국민권익위원회에서는 ○○시장에게 건축허가대로 건축이 되었는지 확인을 요청하기로 하고 피청구인은 그 결과에 따라 이주대책대상자에 해당하는지 여부를 재심사하는 것으로 논의가 진행되었다.

 

  라. 이에 경기도건축사회 ○○지역건축사회가 2017. 2. 3. ‘건축허가 사항과 현장이 일치하고 있어 사용검사(준공) 가능한 건축’이라고 인정하였으나 피청구인은 청구인을 이주대책대상자로 인정하지 않고 있다.

 

 

3. 피청구인 주장

 

  가. 청구인이 건축허가를 받을 당시 주택의 면적은 83.88㎡, 축사의 면적은 176.64㎡이며 주요구조는 조적조로 되어 있었으나, 피청구인이 보상을 위해 기본조사를 실시한 결과 주택의 면적은 86.96㎡, 축사의 면적은 199.5㎡이었으며, 주요구조 또한 주택은 철근콘크리트･외장적벽돌, 축사는 블록･시멘트미장･스레트구조로서 건축허가상의 내용과 차이가 있었을 뿐만 아니라 과거 ○○시장이 사용승인을 받기 위해서는 축사를 허물어야 한다고 했던 점으로 미루어 보아 이 사건 주택이 허가대로 건축되지 아니하였음을 알 수 있다.

 

  나. 대법원 판례(2013. 8. 23. 선고 2012두24900 판결)는 사용승인을 득하지 못하였더라도 건축허가대로 건축물이 지어졌을 경우에는 이주대책대상자로 선정할 수 있다는 취지의 판결로서, 이 사건 주택이 허가사항대로 건축되었는지 여부를 확인하기 위해 ○○시장에게 공문으로 확인을 요청한 바 있으나, ○○시장이 청구인의 사용승인 신청여부 및 사용승인을 받지 못한 사유에 대해 관련 자료가 없다고 회신해 왔다.

 

  다. 이와 같이 이 사건 주택이 적법하게 지어졌다고 볼 만한 아무런 근거가 없으므로 청구인을 이주대책대상자에서 제외한 이 사건 처분은 적법･타당하다.

 

 

4. 인정사실

 

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 청구인과 피청구인이 제출한 소규모건축허가신청서, 건축허가서, 건축물착공신고서, 이주대책신청서, 지장물조사서, 이의신청서, 이 사건 처분서, 종합의견서 등에 의하여 이를 인정할 수 있다.  

 

  가. 청구인은 1994년 8월 ○○시장에게 다음과 같이 소규모건축허가를 신청하였다.

 

- 다 음 -

 

   ○ 대지조건

    - 위치: ○○시 ○○동 264-2

    - 지역: 개발제한구역

    - 지목: 전

    - 면적: 644㎡

   ○ 용도: 주택 및 축사

   ○ 규모

    - 건축면적: 260.52㎡ / 연면적 260.52㎡ / 건폐율 40.45% / 용적률 40.45%

    - 건축물최고높이: 4.7m

    - 층수: 지상 1층

   ○ 구조: 조적조

   ○ 착공예정일: 94년 8월

   ○ 주택형태: 단독주택

   ○ 신고건축물의 동별개요

    - A동 1층: 바닥면적 83.88㎡, 주택

    - B동 1층: 바닥면적 176.64㎡, 축사

 

   

  나. ○○시장은 1994. 9. 1. 청구인에게 다음과 같은 내용으로 ‘개발제한구역내 주택이축 및 축사 건축허가’를 하였다.

 

- 다 음 -

 

   ○ 허가내역

    - 위치: ○○시 ○○동 264-2

    - 건축면적 및 용도: 주택(1층) 83.88㎡ / 축사(1층) 176.64㎡

    - 토지형질변경: 644㎡

    - 공사종별: 주택이축 및 축사 신축

 

  다. 청구인은 1994년 9월 ○○시장에게 이 사건 주택과 관련하여 건축물착공신고서를 제출하였다.

 

  라. ○○시장은 2006. 10. 9. 이 사건 사업지구 지정을 위한 공람공고를 하였으며, 구 국토해양부장관은 2008. 10. 24. ‘○○○○지구를 국민임대주택단지예정지구로 지정한다’는 내용의 고시(국토해양부고시 제2008-601호)를 하였다.

 

  마. 피청구인은 2014. 6. 2. 보상계획 및 열람공고를 하였으며, 피청구인은 이 사건 주택 등에 대하여 지장물조사를 하였는데, 지장물조사서의 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 다 음 -

물건명	용도 및 구조, 규격	수량	단위
축사	블록 시멘트미장, 스레트	199.5	㎡
벼창고	블록, 건조모터 포함	12.25	㎡
가옥	철근콘크리트, 외장적벽돌, 스라브	86.96	㎡
베란다	대리석, 가드레일 포함	10.71	㎡
계단1	콘크리트 5.8 × 1.2	1	식
계단2	대리석(2×1.5)	1	식
	(이하 생략)

  

  바. 피청구인은 2016년 8월 이주 및 생활대책 시행 및 신청 안내를 하였으며, 그 중 이주자택지와 관련된 내용은 다음과 같다.

 

- 다 음 -

 

    ○ 이주자택지(단독주택용지)

 

대상자	기준일(2006. 10. 9.) 1년 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 내에 허가 가옥을 소유하면서 계속 거주한 자로서 손실보상을 받고 본 사업시행으로 이주하는 자  ※ 1989. 1. 25. 이후 무허가건물 소유자 및 법인, 단체는 제외
공급기준	1세대 1필지(생계를 같이 하는 동일세대가 2이상의 가옥을 소유한 때에도 1필지 공급)
공급규모	점포겸용 단독주택용지: 1필지당 265제곱미터 이하  ※ 점포겸용 단독주택용지를 공급받는 자는 향후 생활대책 수립대상자에서 제외됨
공급가격	택지조성원가에서 이주자택지 대지면적에 해당하는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 시행령 제41조의2에 따른 생활기본시설설치비(도로, 상수도 및 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설 등)를 공제한 금액기준(공급면적이 265제곱미터를 초과하는 경우 초과면적에 대해 감정평가가격으로 공급)

 

  사. 청구인은 2016. 8. 24. 다음과 같이 피청구인에게 이주대책신청서를 제출하였다.

 

- 다 음 -

신청내용	이주자택지(√), 이주자주택( ), 이주정착금( ), 분양주택의 특별공급( ), 국민임대주택 특별공급( )
거주형태	허가가옥(√), 무허가( )
보상대상 소재지	경기도 ○○시 ○○동 264-2
취득일 (거주시작일)	1994년 12월
소유자 성명	김○○

 

  아. 피청구인은 2016. 10. 27. 청구인에게 이주대책대상자 선정에서는 제외되었다는 취지의 이 사건 처분을 하였다.

 

  자. 청구인은 2016년 11월 피청구인에게 이의신청을 하였다.

 

  차. 피청구인은 2016. 11. 8. ○○시장에게 이 사건 주택에 대하여 사용승인 신청이 있었는지 여부를 질의하였으며, ○○시장은 2016. 11. 16. ‘이 사건 주택에 대한 사용승인 관련 자료는 없다’고 회신하였다.

 

  카. 피청구인은 2016. 12. 1. 청구인에게 다음과 같이 가옥요건에 부적합하다는 이유로 이의신청 기각결정을 통보하였다.

 

- 다 음 -

 

구분	해당사항	적합여부	심사내용
가옥요건	사용승인 시점 미상(1994년 건축허가)	부적합	- 상기 가옥은 1994년 건축허가를 받았으나 사용승인을 득하지 못함으로써 해당요건을 충족하지 못함
소유요건	1994년 1월 소유추정 (재산세 대장)	적합	- 무허가 / 미등기주택이나 재산세 과세대장 검토시 1994. 1. 1.부터 소유추정
거주요건	1999. 6. 10. 전입	적합

 

  타. 청구인은 2016년 12월 국민권익위원회에 이주자택지를 공급해 달라는 취지의 고충민원을 제출하였으며, 국민권익위원회는 2017. 1. 23. ○○시장에게 이 사건 주택과 관련하여 다음과 같이 확인을 요청하였다.

 

- 다 음 -

 

  ○ 고충민원에 대한 처리를 위한 현장 실지조사를 2017. 1. 20. 실시하여 현재 청구인이 사용승인 신청이 어려운 점을 감안하여 위원회에서 ○○시에 건축허가대로 건축되었는지 여부에 대해 확인을 요청하고 그 결과에 따라 피청구인이 이주자택지 공급 여부를 재심사하는 것으로 논의가 진행된바 있음

 

  ○ 이에 다음 사항에 대해 확인 요청함

 

   - 이 사건 주택이 건축허가와 전혀 다르게 건축되었는지에 대한 확인

 

  파. ○○시장은 2017. 1. 24. 경기도건축사회 ○○지역건축사회에게 다음과 같이 이 사건 주택에 대한 현장조사･확인을 요청하였다.

 

- 다 음 -

 

  ○ 대상건축물

  - 위치: ○○동 264-2번지(○○ ○○지구 내)

  - 건축규모: 주택 83.88㎡, 축사 176.64㎡

  - 허가일: 1994. 9. 1.(현재 미사용승인 건축물)

  ○ 조사･확인자: 관내 등록된 건축사

  ○ 확인방법: ｢건축법 시행령｣ 제20조(현장조사･검사 및 확인업무의 대행) 규정에 따라 건축물 사용승인시 현장조사･검사 및 확인업무 대행에 준하는 육안조사

 

  하. 경기도건축사회 ○○지역건축사회는 2017. 2. 3. ○○시장에게 이 사건 주택과 관련하여 ‘건축허가사항과 현장이 일치하고 있어 사용검사(준공) 가능한 건축’이라는 내용의 종합의견을 제출하였으며, 첨부된 검사조서에는 ‘건축면적 2.16제곱미터 증가, 정화조설치 확인, 가축분뇨정화조설치확인, 조경확인’ 및 ‘현장조사 결과 주택의 물탱크실은 건축되지 않았으며 지붕의 처마가 확대되어 허가부분보다 건축면적이 증가되었으나 이는 사용승인시 일괄처리 가능하다’는 내용이 포함되어 있다.

 

 

5. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

 

  가. 관계법령의 내용 등

 

   1) ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제78조제1항에 따르면, 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 이주대책을 수립․실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제40조제3항에 따르면 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자(제1호), 당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자(제2호)는 이주대책대상자에서 제외하는 것으로 되어 있다.

 

   2) 피청구인의 ‘이주 및 생활대책 수립지침’ 제3조제2호 및 제7조 등에 따르면 ‘가옥’이란 ｢건축법｣ 제22조에 따른 사용승인을 받은 주거용 건축물을 말하며, 이주대책 수립대상자는 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 해당 사업지구 안에 가옥을 소유하고 계속하여 거주한 자로서, 당해 사업에 따라 소유가옥이 철거되는 자로 하되, ｢수도권정비계획법｣에 의한 수도권 지역에서 이주자 택지를 공급하는 경우에는 기준일 현재 1년 이상 계속하여 당해 사업지구 안에 가옥을 소유하고 거주하여야 한다고 되어 있다.

 

   3) 한편 ｢건축법｣ 제11조제1항에 따르면, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다고 되어 있고, 같은 법 제22조제1항･제2항 등에 따르면, 건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 하며, 허가권자는 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 (1)사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부, (2)감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다고 되어 있다. 그리고 같은 법 시행령 제20조제1항에 따르면, 허가권자는 건축조례로 정하는 건축물의 건축허가, 건축신고, 사용승인 및 임시사용승인과 관련되는 현장조사ㆍ검사 및 확인업무를 건축사로 하여금 대행하게 할 수 있다고 되어 있다.

 

 

나. 판단

 

    피청구인은 ‘이주 및 생활대책 수립지침’을 적용하여 이 사건 주택이 기준일(2006. 10. 9.) 이전인 1994. 9. 1. 건축허가는 받았으나 사용승인을 받지 않았다는 이유로 이 사건 처분을 하였다.

 

    그러나 토지보상법이 규정하고 있는 이주대책은 공공사업의 시행에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위하여 생활보상의 일환으로 마련된 제도이므로

 

공공사업의 시행에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들에 대하여는 가급적 이주대책의 혜택을 받을 수 있도록 하는 것이 제도의 취지에 부합하는 점,

 

토지보상법 시행령 제40조제3항은 ‘허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자’를 이주대책대상에서 제외하고 있을 뿐 ‘사용승인을 받지 아니한 건축물의 소유자’를 이주대책대상에서 제외하고 있지는 아니한 점,

 

건축물에 대한 사용승인은 건축허가 또는 신고를 받아 건축된 건물이 건축허가나 신고사항대로 건축되어 건축행정목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용승인서를 교부하여 줌으로써 허가나 신고를 받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용ㆍ수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이고, 허가와 사용승인은 그 법적 성질이 다른 점,

 

이 사건 주택의 면적이 허가받을 당시의 면적보다 증가하여 시공되는 등 이 사건 주택이 허가내용대로 건축되지 아니한 부분은 있으나 이에 대하여 사용승인의 권한이 있는 ○○시장의 요청으로 ｢건축법 시행령｣ 제20조의 현장조사･검사 및 확인업무 대행에 준하는 육안조사를 실시한 건축사가 ‘사용승인이 가능한 건축물에 해당한다’는 의견을 제출하였는바,

 

이 사건 주택은 건축허가와 전혀 다르게 건축되어 실질적으로는 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우에 해당한다고 할 수 없는 점 등을 고려해 볼 때, 이 사건 주택이 사용승인을 받지 못하였다는 이유로 청구인을 이주대책대상자에서 제외한 피청구인의 이 사건 처분은 위법․부당하다.

 

 

중앙행정사(전국대표 1811-1837)는 공익사업 시행과 관련하여 토지보상, 지장물보상, 영업보상, 잔여지보상, 이주대책 보상, 생활대책보상 등 헌법과 법률에 따른 정당한 보상을 받을 수 있도록 도와드립니다.

 

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