토지수용 절차와 대응 포인트

중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 도로, 산업단지건설, 신도시 건설 등 각종 공익사업에 따른 토지수용으로 인한 피해구제와 손실보상을 위한 서류작성 및 제출업무를 대행합니다.

 

토지수용 절차도 개요(수용 이의 재결절차를 중심으로)

 

 

토지수용에 따른 손실보상의 사안은 사업시행자의 경우 가급적 보상금을  적게 지급하고 수용절차를 신속히 완료하여 비용을 최소화하려하고 토지 소유자 등은 헌법 법령에 규정한 정당한 보상을 받기 위해  싸움입니다. 공공기관과 사업시행자는 이러한 일을 업무로서 전문가의 도움을 받아 추진하는 반면 민원인은 큰재산이 걸려있으면서도  평생 한두번 있을까 말까한 일로서 전문성과 법지식면에서 게임이 어려운 다윗과 골리앗의 싸움이 되는 경우가 일반적입니다. 전문가와 함께 할 경우 도움이 되는 이유입니다.

토지수용 단계별 절차와 법적효과

 

1. 사업인정

 

① 사업인정은 토지 등을 수용할 수 있는 권원을 부여하는 행정처분이며, 토지보상법 제20조에 따라 건설교통부장관의 사업인정을 받아야 하며, 도시및주거환경정비법 제38조 및 제40조에서 주택재개발사업과 도시환경정비사업 등의 경우는 사업시행인가를 토지보상법의 사업인정으로 보고 있다.

 

② 사업인정을 받으면 수용대상 목적물의 범위가 확정된다.

 

2. 토지 및 물건조서의 작성

 

① 보상대상 토지와 물건의 조서를 작성하여 사업시행자와 소유자가 서명날인 한다.(소유자가 서명 날인을 거부하거나 주소 등을 알지 못하는 경우는 제외)

 

② 조서에는 보상대상 토지 등 면적, 이용상황, 소유자 등을 기재.

 

3. 보상계획 공고

 

① 보상대상 토지 및 물건 조서와 보상시기·절차·방법 등을 일간신문에 공고하고, 소유자 등에게 통지한다.

② 공고 내용은 14일 이상 일반인에 열람한다.

③ 조서 내용에 이의가 있으면 서면으로 이의를 제기 할 수 있다.

 

4. 감정평가

 

① 보상액은 감정평가기관의 감정평가액을 산술평균하여 정한다.

② 감정평가기관은 3개 평가기관(사업시행자가 지정하는 2개 평가기관과 토지소유자가 추천하는 1개 평가기관)으로 하되, 토지 소유자의 추천이 없으면 2개 감정평가기관으로 한다.

③ 토지소유자가 감정평가기관을 추천하고자 하는 경우에는 위“3항”의 보상계획공고 열람기간 만료일로 부터 30일 이내에 토지면적의 1/2 이상과 토지소유자 총수의 과반수 동의를 얻어 감정평가기관을 지정하여 사업시행자에게 추천할 수 있다.

④ 감정평가액 산정은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”과 “토지 보상법” 등의 규정에 따라 평가한다.

⑤ 각 평가기관의 평가액이 10％이상 차이가 나면 재평가를 한다.

 

5. 소유자 등과의 협의

 

① 협의는 사업시행자가 감정평가액을 소유자 등에게 제시하고 보상대상 토지와 물건의 취득(매매)을 합의하는 절차이다.

② 사업시행자는 보상금액 등을 토지소유자 등에게 통지하고 30일 이상 성실하게 협의하여야 한다.

 

6. 수용재결 신청

 

① 소유자가 협의에 응하지 아니하거나 협의를 할 수 없는 경우에는 사업시행자가 수용재결을 신청한다.

② 수용재결 신청은 사업시행자가 사업인정고시일로부터 1년 이내에 할 수 있으나 소유자가 사업시행자 에게 재결의 신청을 청구할 경우 사업시행자는 60일 이내에 재결신청을 하여야 한다.

 

7. 감정평가

 

① 토지수용위원회에서 협의 평가에 참여한 평가기관을 제외한 2개 평가기관을 지정하여 다시 평가한 감정평가액을 평균하여 적용한다.

② 감정평가액 산정은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”과 “토지보상법” 등의 규정에따라 평가한다.

③ 2개 평가기관의 평가액이 10％ 이상 차이가 나면 재평가를 한다.

 

8. 수용재결

 

① 토지수용의 종국적인 절차로서 사업시행자에게 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를 완성시키는 형성적 행정처분이다.

② 재결은 준사법적, 합의제 독립기관인 토지수용위원회에서 관장한다.

③ 재결은 신청서 등을 공고, 14일 이상 열람하도록 하고, 소유자 및 관계인에게 통지하며, 소유자 등은 서면으로 의견을 제출할 수 있다.

④ 토지 수용위원회의 심의는 서면에 의거 비공개로 하며, 불고불리의 원칙이 적용된다.

⑤ 재결이 완료되면 소유자와 사업시행자 등에게 재결서를 송달한다.

 

9. 이의신청

 

① 수용재결에 불복하는 경우에는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.

② 이의신청 기간은 재결서를 송달 받은 날로부터 30일 이내이다.

 

10. 감정평가

 

① 중앙토지수용위원회에서 협의 및 수용재결 평가에 참여한 기관을 제외한 다른 2개 평가기관을 지정하여 다시 평가한 감정평가액을 평균하여 적용한다.

② 감정평가액 산정은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”과 “토지보상법” 등의 규정에 따라 평가한다.

③ 2개 평가기관의 평가액이 10％ 이상 차이가 나면 재평가를 한다.

 

11. 이의재결

 

① 이의재결은 중앙토지수용위원회에서 관장한다.

② 이의재결의 절차와 방법 등은 수용재결과 유사하다.

 

12. 행정소송

 

① 수용재결 또는 이의재결에 불복하는 경우에는 행정소송을 제기할 수 있다.

② 소송제기 기간은 수용재결서를 송달 받은 날로부터 90일 이내, 이의 재결서를 송달 받은 날로부터 60일 이내이다.

③ 행정소송에서의 보상액은 법원이 지정하는 감정인의 감정평가액을 참작 재판부에서 결정한다

 

토지수용에 대한 효과적인 대응방법

 

① 흔히들 토지수용 대상이 된 경우 그 사업자체를 취소시키기 위하여 사업시행자나 행정기관을 대상으로 민원을 제기하는 등 필요 이상의 많은 노력을 기울이고 있으나, 법률에 따른 공공사업 이나 재개발 사업 등을 원천적으로 취소시키는 것은 불가능하므로 불필요한 일에 시간과 노력을 투자하지 아니하는 것이 현명한 방법이다.

② 보상 대상자가 효과적으로 보상을 받기 위하여서는 사업시행자의 업무에 협조할 사항은 협조하여 사업시행기관의 실무진과 원만한 관계를 유지하고 필요한 정보를 적기에 제공 받을 수 있도록 한다.

③ 보상계획의 공고나 통지가 있으면 본인이 보상 받아야할 물건의 목록에 누락이 없는지를 검토하여 누락분에 대하여는 이의를 신청한다.

④ 보상 대상자의 최대의 목표는 현실적인 보상금액을 받는 것이며, 보상금액은 감정평가 결과에 따라 결정되므로 감정평가를 위한 현지조사에 적극 협조하고, 인근 부동산의 매매자료나 대상 부동산의 장점 등 본인에게 유리한 자료를 감정평가사에게 제공한다.

⑤ 수용재결 후 부득이 이의신청을 하고자 할 때에는 법원에 이의를 유보하고 공탁금을 먼저 찾은 후 이의재결 절차나 행정소송 절차를 이행하는 것이 유리하다.

⑥ 보상 대상자의 최대의 목표는 현실적인 보상금액을 받는 것이므로 보상착수 단계인 경우에는 보상금액을 평가하는 감정평가기관을 소유자가 직접 추천할 수 있는 권리를 적극 활용한다.

⑦ 재개발사업구역의 경우에는 유언비어 등만 믿지 말고, 조합이나 제3자 등에게서 자세한 정보를 적극 입수하여 조합원으로 참여할 경우와 보상만을 받는 경우의 득실을 검토하여 조합원으로

참여여부를 결정하여야 아파트를 분양받을 수 있는 기회를 잃지 않을 수 있다.

 

 

중앙행정사는 공익사업으로 인한 토지수용 재결에 따른 피해구제와 손실보상 증액을 위한 의견서 제출, 이의신청, 이의재결신청 등에 필요한 서류작성과 대응절차를 대행해드립니다.

 

토지보상관련 전화문의(대표전화 1811-1837)와 방문상담(봉천역 4번출구 300m 조은빌딩 2층)을 환영합니다.

 

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