주택 재개발사업 정비구역 지정해제처분 취소 청구

 

 

중앙행정사(대표 1811-1837)는 도로, 산업단지, 공공주택 개발 등 공익사업 수행 및 재개발 재건축과 관련하여 헌법과 법률이 보장하는 정당한 보상을 받으실 수 있도록 도와드립니다. 이와 관련 행정기관 및 사업시행기관의 잘못된 처분으로 인한 억울한 피해구제를 위한 이의신청, 행정심판 청구서류 작성 및 제출을 대행해드립니다.

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주택 재개발, 재건축 사업은 그간 사업완료이후 높아지는 아파트값을 염두에 두고 재개발, 재건축 조합과 조합원들간 상호 윈윈하는 사업이라는 생각이 지배함에 따라 조합 집행부가 다소의 잘못을 하더라도 사업의 원만한 추진을 지지하는 방향으로 전개되는 경우가 많았으나 부동산 경기침체, 재개발 재건축 규제정책 등으로 사업성공 가능성은 불투명해지는 반면 사업진행에 따른 비용 등 부담은 커지면서 조합과 조합원간 다툼도 많아지는 것 같습니다.

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재개발과 재건축관련 법제도는 일반 민법과 다른 공법이 적용됨에 따라 행정 전문가와 함께 자신의 법에 따른 이익과 상대방의 잘못된 대응에 따른 권익침해를 제대로 알고 대응할 필요가 있습니다. 불고불리의 원칙에 따라 법에 따른 이익의 확보와 권익침해 구제는 스스로 알고 주장하거나 그것이 어려울 경우 전문가와 함께 대응하면 가능합니다.

 

 

 

1. 사건개요

 

피청구인은 2010. 8. 24. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 일원 12만 4,898㎡에 대하여 ○○부 ○○생활권 ○○구역(이하 ‘이 사건 구역’이라 한다) 주택재개발 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다) 정비구역 지정 및 지형도면 고시를 하였고,

 

2015. 6. 29. 이 사건 사업이 사업시행에 따른 토지 등 소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우 또는 정비구역 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에 해당된다는 이유로 이 사건 사업 정비구역 해제고시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다.

 

이에 대해 청구인들이 해제고시 취소를 구하는 행정심판을 청구한데 대해 행정심판위원회는 아래 주문과 같이 처분 취소 재결을 하였다.

 

주 문

 

피청구인이 2015. 6. 29. 한 정비구역지정 해제처분을 취소한다.

 

 

 

 

2. 청구인 주장

 

 

가. 추진위원회가 구성되지 않은 정비구역을 피청구인이 해제하려면 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2015. 1. 6. 법률 제12989호로 개정되어 2015. 7. 1. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제4조의3제4항제3호에 따라 토지 등 소유자 30% 이상의 의견을 수렴하여야 하는데, 추진위원회가 구성되어 조합 설립을 앞둔 이 사건 구역의 동의율을 25% 이상으로 하향한 것은 정비구역 해제에 대한 법리를 오해한 것이다. 추진위원회가 구성된 구역의 의견수렴은 그렇지 않은 구역보다 최소한 같거나 더 상향되어야 한다.

 

나. 도지사 등이 정비구역을 해제하여야 하는 강행규정인 구 도시정비법 제4조의3제1항은 부칙(법률 제11293호, 2012. 2. 1.) 시행 후 최초로 정비계획을 수립하는 사업부터 적용하도록 되어 있는데, 이 사건 사업은 2010. 8. 24. 이전에 정비계획이 수립되었기 때문에 이에 해당하지 않는다.

 

다. 이 사건 구역의 정비구역 해제를 원하는 비상대책위원회 측이 2014. 6. 10. 피청구인에게 해제요청서를 제출하였으면 피청구인은 제출자들의 적격여부를 검토하여 해제 요건의 부합여부만을 결정하여야 하는데, 피청구인은 2014. 6. 24. 비상대책위원회 측에 해제요청 동의한 218명 중 유효 토지 등 소유자가 195명으로 토지 등 소유자 25%(204명) 이상을 확보하여야 한다고 보완요구를 하였는바, 이는 불공정한 행정행위이다.

 

라. ｢○○도 도시 및 주거환경정비조례｣(이하 ‘○○도 조례’라 한다) 제9조제3항에 따르면, 도지사는 구역 등을 해제하려는 경우 토지 등 소유자에게 해제사유와 예정시기를 제시하여야 하는데, 피청구인은 이를 하지 않았다.

 

마. 이 사건 구역은 ○○천과 인접된 저지대 상습침수지역이고, 향후 다세대 신축 등 난개발이 우려된다.

 

 

 

3. 피청구인 주장

 

가. 이 사건 구역의 해제절차는 구 도시정비법 제4조의3제4항, ○○도 조례 제9조 및 ｢○○도 정비구역 등의 해제기준｣(이하 ‘해제기준’이라 한다)에 따라서 진행된 것이다.

 

나. 토지 등 소유자 25% 이상의 반대라는 요건은 해제기준 3-1-2에 따라 도지사가 정비구역지정 해제를 검토하기 위한 요청요건이며 도지사가 요청을 받았다고 해서 이를 근거로 곧바로 정비구역지정을 해제하는 것은 아니다. 이 사건 처분은 사업의 경제성, 주택분양률 전망, 조합설립 가능성, 추진위원회의 정상적 운영여부에 대하여 실무위원회는 물론 ○○도 도시계획위원회에서 종합적인 검토를 거쳐 진행되고 결정된 것이다.

 

다. 구 도시정비법 상 주거환경관리사업 등 다양한 재정비 방식이 마련되어 있으므로 이 사건 처분이 주변에 악영향을 미친다는 주장은 타당성이 없고, ○○시장은 이 사건 처분 시 사후관리 방안(다각적 정비방식 도입 및 주변 여건 변화에 대비하여 향후 2020 또는 2030년 계획 수립 시 주민의견 수렴 등)을 제시하였다.

 

라. 구 도시정비법 제4조의3제4항제3호는 추진위원회가 구성되지 아니한 정비구역에 한하여 적용되는 규정이므로 추진위원회가 구성된 이 사건 구역에는 적용되지 않을 뿐만 아니라, 이 사건 처분은 구 도시정비법 제4조의3제4항 제1호 내지 제2호 및 해제기준 3-1-2 제1항제1호에 따라 이루어진 것이다.

 

마. 청구인은 구 도시정비법 제4조의3제1항은 부칙(법률 제11293호, 2012. 2. 1.) 시행 후 최초로 정비계획을 수립하는 사업부터 적용하도록 되어 있으므로, 2010. 8. 24. 이전에 정비계획이 수립된 이 사건 사업의 경우에는 적용되지 않는다고 주장하나, 이 사건 처분은 구 도시정비법 제4조의3제1항제2호 다목 및 라목이 아니라 같은 조 제4항에 따라 이루어진 것이다.

 

바. 해제기준에 따르면 해제요청의 기한·횟수 등을 정한 바 없으므로, 피청구인이 동의율(25%)을 갖추지 못하였다는 이유로 비상대책위원회 측의 해제요청을 반려하더라도 25% 이상의 토지 등 소유자들이 다시 피청구인에게 정비구역 해제를 요청할 수 있다. 따라서 피청구인이 보완의 기회를 주지 않은 채 해제요청을 반려하더라도 실익이 없을 뿐만 아니라, 보완의 기회를 전혀 주지 않는 것은 바람직하다고 할 수 없다.

 

사. 피청구인은 이 사건 처분 시 구 도시정비법 제4조의3제4항 및 ○○도 조례 제9조를 처분의 근거로 제시하였고, 이 사건 구역의 토지 등 소유자들은 이 사건 사업의 추진의사를 묻기 위한 우편조사가 실시될 예정임을 사전에 여러 차례 안내받았으며, 2015. 3. 2.~2015. 4. 1.에 걸친 주민의견 수렴절차를 통하여 이 사건 처분에 이르게 된 점 등에 비추어 볼 때, 어떠한 이유에서 처분이 이루어지는 것인지 충분히 알 수 있었고 당해 처분에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데에도 별다른 지장이 없었으므로 이로 인해 이 사건 처분이 위법하다고 할 수는 없을 것이다. 이에 대하여는 대법원 2007두20348 판결도 같은 취지로 판시하고 있다.

 

 

 

4. 인정사실

 

청구인과 피청구인이 제출한 청구서, 답변서, 고시문, 이 사건 구역 해제요청서 등의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

 

가. ○○시장은 2008. 5. 22. 이 사건 사업의 조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)설립추진위원회의 설립을 승인하였다.

 

나. 피청구인은 2010. 8. 24. ○○도 ○○시 ○○동 ○○-○○번지 일원 12만 4,898㎡에 대하여 이 사건 사업 정비구역 지정 및 지형도면 고시(○○도 제2청 고시 제2010-5171호)를 하였는데, 청구인은 이 사건 구역에 포함된 같은 동 597-166 지상 다세대주택 지하 102호를 소유하고 있다.

 

다. 이 사건 조합 설립추진위원회(추진위원장 직무대행 B)는 2014. 1. 14. ○○시장에게 다음과 같이 ‘진정서접수에 따른 의견제출’을 하였다.

 

- 다 음 -

 

○ 정비업체로부터 지원받지 못한 대여금 내역과 상근직원에 대한 미지급 급여내역을 공개하라는 민원인의 주장에 대하여

 

- 당 추진위원회는 현재 사업진행이 답보상태를 보이고 있어서, 운영경비나 사업비의 지출이 거의 발생하지 않고 있으며, 우편발송 등 최소한의 경비만 사용하고 있는 실정이지만, 그 내역이 소액일지라도 인터넷게시판에 월별 입출금 내역으로 모두 공개하고 있음

 

- 당 추진위원회의 상근 임직원에 대한 미지급된 급여에 관하여 민원인이 제안한 ‘누계 현황 공개방식’에 관하여는 소중한 의견으로 다루어 참조하도록 하겠음

 

- 또한 현재 감사가 공석인 관계로 결산보고에 실무상 다소 어려움이 있지만 당 추진위원회에서는 속히 결산보고가 이루어질 수 있도록 최선의 노력을 경주하고 있음

 

○ 예산안 의결과 결산보고를 하지 않고 있다는 민원인의 주장에 대하여

 

- 당 추진위원회는 여러 차례 추진위원회 회의를 개최하려고 하였으나 토지 등 소유자들의 극심한 물리적 충돌로 계속해서 회의가 무산되어 왔고, 감사는 사퇴하여 공석이며, 추진위원들은 추진위원회를 개최할 수 없는 상태로 결원되어서 하루빨리 추진위원회를 정상화시키기 위하여 주민총회를 준비 중에 있으나, 주민총회 개최비용과 인력지원의 부족으로 주민총회가 계속 늦어지고 있는 실정이며, 일부의 토지 등 소유자들이 주민발의로 추진한 주민총회도 현재 구체적인 일정도 잡지 못하고 있는 매우 열악한 상황임

 

- 그러나 당 추진위원회에서 우리 구역의 재개발 정비사업이 하루 속히 정상궤도에 올라설 수 있도록 혼신의 힘을 다할 것을 약속드리오니, 민원인께서도 관할 행정청에 정비사업의 발목을 잡게 되는 민원 등을 제기하기보다, 그 열정으로 우리 구역의 정비사업비나 운영비 갹출에 협조하거나, 업무지원 등을 통해 사업추진에 적극 참여하여 주시기 바람

 

라. 청구 외 A는 2014. 6. 10. 피청구인에게 이 사건 구역 해제요청서를 접수하였고, 이에 피청구인은 2014. 6. 24. A에게 다음과 같이 보완요구를 하였다.

 

- 다 음 -

 

○ 보완사유

 

- 해제기준 3-1-2(해제대상) 제1항의 규정에 의거 해제검토 요건인 토지 등 소유자 25% 이상 요건 미달

- 제출한 해제요청 동의인 218명에 대한 검토결과 유효 토지 등 소유자는 195명으로 동의율 23.9%로 확인되므로(전체 토지 등 소유자 816명) 25% 이상(토지 등 소유자 204명) 확보 필요

 

○ 보완(제출)하여야 할 내용

 

- 토지 등 소유자 추가확보(동의서 추가징구 제출) 및 공유자 동의서 제출 등

 

마. A는 2014. 7. 4. 피청구인에게 위 사항을 보완하여 이 사건 구역 해제요청서를 다시 제출하였다.

 

바. 이 사건 조합설립추진위원회(추진위원장 직무대행 B)는 2014. 9. 1. ○○시장에게 다음과 같이 ‘민원사항에 대한 의견제출’을 하였다.

 

- 다 음 -

 

○ (중략) B가 직무대행직을 시작한 2012. 6. 20.부터 금월 현재까지 2년 넘게 B의 사재를 출연하여 최소한의 추진위원회 사무실 운영경비를 부담해 왔으나, 이마저도 더 이상 자비를 들여 추진위원회 사무실을 운영할 여력이 없습니다. 따라서 추진위원회의 열악한 운영자금난으로 당 추진위원회 사무실을 2014. 8. 20.부로 폐쇄하게 되었고, 하필 추진위원회 사무실이 이전하는 매우 짧고 어수선한 시기에 진정인(민원인)이 의도적으로 때를 맞춰 우편물을 보내고 송달이 늦어지는 것에 대하여 문제 삼는 것은 추진위원회의 직무대행에 대한 전형적인 발목잡기 행위로 판단됩니다. 사무실이 이전하는 짧은 시기가 지나면 우편물 송달은 곧바로 온전하게 이루어질 것이기 때문임

 

- 당 추진위원회는 위원장은 물론이고 감사까지 사퇴하여 일반적인 형태의 회계감사 보고가 쉽지 않은 상황이므로, 당 추진위원회는 최근에 추진위원회 회의나 주민총회를 개최하여 위원장, 추진위원, 감사 등을 시급히 뽑고 사업을 정상화시키려고 하여도 토지 등 소유자들의 무관심과 비협조로 난항을 겪고 있으며,

 

더구나 당 추진위원회를 정상화시키기 위하여 수차례 추진위원회 회의를 개최하려고 할 때마다 진정인(민원인)을 포함한 비대위 소속 사람들이 떼로 몰려와 소란을 피우는 등 물리적인 방해행위로 추진위원회 회의가 계속 무산되었는데, 사재를 털어가면서 겨우 유지해 나가는 직무대행에 대하여 비대위(민원인 포함)가 추진위원회 사업의 정상화에 찬물을 끼얹는 만행을 서슴없이 저지르면서 공격하는 것은 이율배반적인 행위라 아니할 수 없음

 

- 현재 당 추진위원회의 공문 등 우편물 수신업무는 사무실을 폐쇄한 이후 별도로 지정한 우편물 수령처[○○도 ○○시 ○○로○○번길 ○○(○○동)]를 통하여 정상적으로 행해지고 있음을 확인함

사. ○○도 정비구역 해제 실무위원회의 2014. 12. 24.자 이 사건 구역의 해제 대상 여부 검토자료의 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 다 음 -

 

○ 사업의 경제성

 

구분	해제기준	이 사건 구역	요건충족 여부
비례율	0.8 이하	1.78	미충족
일반분양가 대비 평균 추정분담금 비율 (공급면적 82㎡ 기준)	30% 이상	-23.58%	미충족

 

※ 추진위원회 활동이 비정상으로 자료수정이 불가하여 과거 자료에 대한 검증이 필요

 

○ 주택분양률 전망

구분	기준	평가결과			요건충족 여부
		총점	계량지표	비계량지표
주택분양률 전망지표 점수	70점 미만	72.8점	48.3점	24.5점	미충족

 

○ 조합설립의 가능성

 

- 추진위원회 승인(2012. 8. 24.) 최근 1년간 주민총회 개최사실 없음

 

- 조합설립동의율 현황 (2014. 5. 12. 기준)

 

전체 토지등소유자	①추진위 구성 동의자	②추진위 구성 동의철회자	③조합설립동의자	④조합설립 동의 철회자	①+③-②-④ 현 조합설립 동의자 (동의율%)
820명	444명	-	-	74명	-

 

※ 정비사업전문관리업자의 등록취소로 정상적인 행정업무 지원이 안되며, 조합설립동의자 수는 전 추진위원회에서 현 직무대행에게 인수인계되지 않아 파악된 자료가 없고 2014. 8. 20. 추진위원회 사무실 폐쇄됨

 

○ 추진위원회의 정상적 운영 여부

 

- 추진위원회 위원 궐위현황

 

인가 위원수	궐위 위원수	현 위원수	궐위 사유
98명	27명	71명	자진사퇴, 소유권이전 등

 

· 추진위원회 위원이 6개월 이상 궐위되어 위원수가 의결정족수에 미달되어 있음(해제요건 충족)

 

※ 현 추진위원수는 2013년 1월~현재까지 정비구역 해제신청일(2014. 6. 10.) 기준 1년 이상 추진위원이 궐위되어 있으며 현재 추진위원수는 의결정족수(83명) 미달임

 

- 추진위원회 동향

 

· 추진위원회 승인 이후 주민총회(제2차), 추진위원회(제22차)를 개최하였으나, 최근 1년간 추진위원회 및 주민총회 개최실적은 없으며, 2014. 8. 20. 추진위원회 사무실 임시폐쇄로 추진위원회가 정상적으로 운영되고 있지 않음

 

아. ○○시장이 2015년경 한 이 사건 구역 주민의견수렴(우편조사) 사전안내문의 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 다 음 -

 

○ ○○도에서는 2014. 3. 6.부터 주민 25% 이상의 동의로 정비구역 해제를 신청할 수 있는 ｢○○도 정비구역 등의 해제기준｣을 마련해 시행하고 있음

 

○ 이 기준에 따라 지난 6월 10일 이 사건 구역의 주민 25% 이상의 동의로 ‘정비구역 해제신청’을 하였으며, ○○도에서 개최된 ‘정비구역지정 해제검토 실무위원회’ 심의결과 정비구역 해제와 관련한 찬/반 주민의견 수렴(우편조사)을 실시하는 것으로 결정되었음

 

○ 이에 우리 시에서는 해제기준에서 정하는 바에 따라 이 사건 사업의 추진의사를 묻기 위한 찬성·반대 우편조사를 아래와 같이 실시하오니 조사기간 중 빠짐없이 참여해 주시기 바람

 

◇주민의견수렴(우편투표) 실시계획◇ · 대상구역 : 이 사건 구역 · 목적 : 이 사건 사업 추진 관련 주민 찬·반 의견수렴 · 조사방법 : 우편조사 - 인명부 확정 후 투표용지가 우편물로 송달되면 찬/반 여부 기재 후 회송용 봉투(투표용지, 신분증 사본)에 넣어 발송, 방문접수 여부는 실시안내문에 고지 · 주민의견수렴(우편조사) 일정 - 투표인명부 열람 및 이의제기 기간 : 2015. 2. 10. ~ 2015. 2. 26. ※ 열람장소 : ○○시청 주거정비과 - 투표인명부 확정공고 : 2015. 2. 27. - 우편조사 기간 : 2015. 3. 2. ~ 2015. 4. 1.[마감일 근무시간(18:00)내 주거정비과 도착분] ※ 투표 참여율(1/3) 미달 시 7일간 자동연장(2015. 4. 8.) - 개표일시 및 개표결과 공고 : 시 홈페이지 별도 게시 · 문의 : 기타 궁금하신 사항은 ○○시 주거정비과 재개발2팀(031-828-xxxx~x)으로 문의하여 주시기 바람

 

자. ○○시장이 2015. 3. 16.경 한 사건구역 우편투표(주민의견수렴) 실시안내문의 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 다 음 -

 

○ 우리 시에서는 ｢○○도 정비구역 등의 해제기준｣에서 정하는 바에 따라 이 사건 사업의 추진의사를 묻기 위한 찬성·반대 우편투표를 아래와 같이 실시하오니 바쁘시더라도 귀하의 소중한 의견이 반영될 수 있도록 투표에 참여하여 주시기 바람

 

◇우편투표(주민의견수렴) 세부일정◇ · 투표기간 : 2015. 3. 2. ~ 2015. 4. 1. · 회신방법 : 투표종료일(2015. 4. 1.) 주거정비과 근무시간(18:00)내 도착분까지 인정 ※ 투표 참여율(1/3) 미달 시 7일간 자동연장(2015. 4. 8.) · 투표방법 : 우편투표(투표용지, 안내문, 회송용 봉투 동봉) - 우편접수 : 회송용 봉투 우편접수(우체통, 우체국) · 회송용 봉투에 투표용지와 신분증사본 첨부하여 가까운 우체국에 제출 - 방문접수 : 주거정비과(투표기간 내), ○○동 주민센터(2015. 3. 23.~2015. 3. 27.)에 방문접수 · 직접방문접수 시 회송용 봉투, 투표용지와 본인임을 확인할 수 있는 신분증 지참 ※ 공통 유의사항 : 투표종료일(2015. 4. 1.) 주거정비과 근무시간(18:00)내 도착분까지 인정 · 개표일시 및 개표결과 공고 : 시 홈페이지에 별도 게시 · 유의사항(이하 생략)

 

차. ○○시장은 2015. 3. 2.~2015. 4. 1. 이 사건 구역 주민의견수렴(우편투표)을 실시하였고, 2015. 4. 3. 개표 결과는 다음과 같다.

 

- 다 음 -

 

토지등소유자 (투표권자) 수 (Ⓐ)	투표자				해제 찬성비율 (Ⓒ/Ⓐ*100)	비고 (투표율 : Ⓑ/Ⓐ*100)
	투표자 수 (Ⓑ)	유효투표		무효
		해제찬성 (Ⓒ)	해제반대
799	358	224	87	47	28.03%	44.80%

 

카. 피청구인은 2015. 6. 29. 다음과 같이 이 사건 처분(○○도고시 제2015-104호)을 하였다.

-다 음 -

 

○ 해제 사유 : 구 도시정비법 제4조의3제4항 및 ○○도 조례 제9조에 따라 자료조사 및 검토, 주민의견 수렴 결과, 사업시행에 따른 토지 등 소유자의 과도한 부담 예상되는 경우 또는 정비구역 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에 해당

 

타. 이 사건 행정심판청구가 제기된 이후인 2015년 10월 이 사건 구역 재개발 반대 비상대책위원회 위원장 A 외 1명은 우리 위원회 및 피청구인에게 다음과 같은 정비구역 해제요청 철회서를 제출하였다.

 

- 다 음 -

 

○ 하기 본인 등은 이 사건 구역 재개발 반대를 위한 비상대책위원회 임원으로서, 재개발 추진위원회의 위법사실과 재개발의 부당성을 주민들에게 대대적으로 홍보하며 2014. 6. 10. 토지 등 소유자 218명의 정비구역 해제요청서를 받아 ○○도에 제출하였으며 2014. 7. 4. 14명분을 보완·보충하여 제출하였고, 2015년 3월 주민의견 수렴(주민투표) 과정에서도 재개발의 부당성을 확대 홍보하며 투표참여 및 정비구역 해제에 찬성표시를 하도록 한 사실이 있음

 

○ 그러나 주거환경이 매우 열악한 이 사건 구역의 정비구역 해제가 막상 고시되고 보니, 빌라 신축 등 난개발이 예상되는 등 그 부작용이 대단하다는 점을 알게 되었을 뿐만 아니고 당 비대위의 행각이 대범하지 못하였다는 대다수 주민들의 합리적인 항의를 받게 되었는바, 이미 제출한 정비구역 해제요청서는 물론 정비구역 해제에 대해 찬성 투표한 사실도 부득이 철회함

 

 

 

5. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

 

가. 관계법령의 내용

 

(1) 구 도시정비법 제4조의3제1항제2호 다·라목에 따르면, 시장, 군수는 정비구역등이 주택재개발사업[조합이 시행하는 경우로 한정한다] 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우 또는 조합이 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우 도지사 등에게 정비구역등의 해제를 요청하여야 한다고 되어 있다.

 

(2) 구 도시정비법 제4조의3제4항에 따르면, 도지사 등은 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우(제1호), 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우(제2호), 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역에 한한다)의 해제를 요청하는 경우(제3호) 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있고, ○○도 조례 제9조에 따르면, 도지사는 법 제4조의3제4항제1호 및 제2호에 따라 정비구역의 지정을 해제하려는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법 시행규칙｣ 제7조제3항 관련 별지 제4호의2 서식의 비례율 및 추정분담금 등 사업의 경제성, 주택분양률 전망, 조합설립 가능성, 추진위원회의 정상적 운영 여부 등을 고려하여야 하고, 이에 따른 구체적인 사항은 별도의 기준으로 정하며, 법 제4조의3제4항에 따라 구역등을 해제하려는 경우 직접 또는 관할 시장·군수를 통하여 해당 구역등 안의 토지등소유자에게 해제사유와 예정시기를 제시하고 30일 이상 주민의견을 수렴하여 그 결과를 참작하여야 한다고 되어 있다.

 

(3) 구 도시정비법 제16조제1항에 따르면, 주택재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 되어 있다.

 

(4) 해제기준(2014년 3월)의 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 다음 -

 

1-1-1 해제기준은 ○○도 조례 제9조제2항 규정에 따라 도지사가 정비구역 또는 정비예정구역[이하 ‘정비(예정)구역’이라 함]의 지정을 해제하려는 경우 고려할 사항에 대한 구체적인 기준을 정함을 목적으로 한다.

 

1-2-1 해제기준은 도시정비법 제4조의3제4항제1호 및 제2호 및 ○○도 조례 제9조제1항 규정에 따라 도지사가 정비(예정)구역을 해제하려는 경우 대상사업을 검토하기 위한 내부기준이다.

 

3-1-1 (추진절차) 정비(예정)구역 해제대상 검토 추진절차는 다음과 같다.

 

요청 또는 판단

→

해제대상 검토

→

자료작성 및 조사

→

실무위원회 검토

→

공고

→

주민의견 수렴(30일 이상)

→

○○도 도시계획위원회 심의

(조례 제9조제3항) (도시정비법 제4조의3제4항)

 

3-1-2 (해제대상)

 

① 도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 정비(예정)구역의 해제를 검토할 수 있다.

 

(1) 토지등소유자 25% 이상이 사업추진을 반대 또는 해제를 요청하는 경우

(2) 시장‧군수가 제2항 각 호의 사항을 검토하여 필요하다고 요청하는 경우

(3) 기타 도지사가 필요하다고 판단되는 경우

 

② 도지사는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 정비(예정)구역을 해제할 수 있다.

 

(1) ○○도 추정분담금시스템에 의한 정비구역 내 비례율이 0.8 이하이거나 평균 추정분담금(공급면적 82㎡ 기준)이 일반분양가(공급면적 82㎡ 기준)의 30% 이상인 경우

(2) [별지] 주택분양률 전망 지표별 배점체계 및 가중치에 따른 총점이 70점 미만인 경우

(3) 추진위원회 승인 이후 최근 1년간 주민총회 등 활동이 없거나 토지 등 소유자의 반대로 조합설립 가능성이 없다고 판단되는 경우

(4) 추진위원회의 위원이 6개월 이상 궐위되어 위원수가 의결정족수에 미달되는 등 추진위원회의 운영이 정상적으로 되지 않는 경우

 

3-4-2 (방법) ○○도 조례 제9조제3항 규정에 따른 주민의견 수렴은 공고 및 우편조사 등의 방법으로 실시할 수 있다.

 

(1) 공고 : 토지 등 소유자들이 충분히 알 수 있도록 시·군 공보 및 홈페이지, 인터넷 게시판, 반상회보 등에 게시하고 현수막, 전광판, 전단지 등 다양한 방법으로 홍보

(2) 우편조사 : 정비(예정)구역 토지 등 소유자에게 회송용 봉투를 첨부하여 등기우편으로 발송

(3) 참여율이 1/3에 미달하는 경우 7일간 연장

 

3-4-3 (결과) 도지사는 주민의견 수렴 결과 참여율이 1/3 이상이고, 토지 등 소유자의 1/4 이상이 정비구역의 해제를 원하는 경우에는 정비(예정)구역을 해제할 수 있다.

 

 

 

나. 판단

 

(1) ○○도 조례 제9조제3항에 따르면, 도지사는 법 제4조의3제4항에 따라 구역등을 해제하려는 경우 직접 또는 관할 시장·군수를 통하여 해당 구역등 안의 토지등소유자에게 해제사유와 예정시기를 제시하고 30일 이상 주민의견을 수렴하여 그 결과를 참작하여야 한다고 되어 있다.

 

○○시장이 2015년경 한 이 사건 구역 주민의견수렴(우편조사) 사전안내문에 따르면, 주민 25% 이상의 동의로 정비구역 해제를 신청할 수 있는 ‘해제기준’에 따라 2015. 6. 10. 이 사건 구역의 주민 25% 이상의 동의로 ‘정비구역 해제신청’을 하였으며,

 

○○도에서 개최된 ‘정비구역지정 해제검토 실무위원회’ 심의결과 정비구역 해제와 관련한 찬/반 주민의견 수렴(우편조사)을 실시하는 것으로 결정되었고, ○○시에서는 해제기준에서 정하는 바에 따라 이 사건 사업의 추진의사를 묻기 위한 찬성·반대 우편조사를 실시한다고 되어 있으며, 위 주민의견수렴(우편투표)의 대상구역, 목적, 조사방법, 일정 등이 기재되어 있을 뿐, 해제사유 및 예정시기가 기재되어 있지 않다.

 

또한, ○○시장이 2015. 3. 16.경 한 이 사건 구역 우편투표(주민의견수렴) 실시안내문에 따르면, ‘해제기준’에서 정하는 바에 따라 이 사건 사업의 추진의사를 묻기 위한 찬성·반대 우편투표를 아래와 같이 실시한다는 취지 및 투표기간, 투표방법, 회신방법, 개표일시 및 개표결과 공고, 유의사항 등이 기재되어 있을 뿐, 역시 해제사유 및 예정시기가 기재되어 있지 않다.

 

(2) 피청구인은 이 사건 처분 시 구 도시정비법 제4조의3제4항 및 ○○도 조례 제9조를 처분의 근거로 제시하였고, 이 사건 구역의 토지 등 소유자들은 이 사건 사업의 추진의사를 묻기 위한 우편조사가 실시될 예정임을 사전에 여러 차례 안내받았으며,

 

2015. 3. 2.~2015. 4. 1.에 걸친 주민의견 수렴절차를 통하여 이 사건 처분에 이르게 된 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 어떠한 이유에서 처분이 이루어지는 것인지 충분히 알 수 있었고 당해 처분에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데에도 별다른 지장이 없었으므로 이로 인해 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다고 주장한다.

 

살피건대, 위 ○○도 조례 제9조제3항에 따르면 도지사는 이 사건 처분 시가 아니라 구 도시정비법 제4조의3제4항에 따라 구역등을 해제하기 위한 주민의견 수렴 시 해당 구역등 안의 토지등소유자에게 해제사유와 예정시기를 제시하도록 되어 있고,

 

단순히 우편조사가 실시될 예정임을 사전에 통지하라는 것이 아니라 그 우편조사(투표)의 내용이 되는 정비구역 지정해제의 사유와 예정시기를 제시하도록 되어 있으며,

 

이는 주민의견 수렴절차에서 토지 등 소유자들에게 정확한 정보를 제공하여 주민의견이 올바르게 반영되도록 하기 위한 취지로 보이는 점, 피청구인이 제시하고 있는 대법원 2009. 12. 10. 선고 2007두20348 판결은 ｢행정절차법｣ 제23조제1항에 따른 처분의 근거와 이유제시를 행정청이 하지 않았더라도 처분 당시 당사자가 어떠한 근거와 이유로 처분이 이루어진 것인지를 충분히 알 수 있어서 그에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데에 별다른 지장이 없었던 것으로 인정되는 경우에는 그 처분이 위법한 것으로 된다고 할 수는 없다는 취지로서,

 

｢행정절차법｣ 제23조제1항에 따른 ‘처분의 근거와 이유제시’가 아니라 ○○도 조례 제9조제3항에 따른 ‘해제사유와 예정시기’가 문제되는 이 사건 처분의 경우에도 그대로 적용된다고 할 수는 없는 점, ‘해제기준’에 따라 2015. 6. 10. 이 사건 구역의 주민 25% 이상의 동의로 ‘정비구역 해제신청’을 하였으며,

 

○○도에서 개최된 ‘정비구역지정 해제검토 실무위원회’ 심의결과 정비구역 해제와 관련한 찬/반 주민의견 수렴(우편조사)을 실시하는 것으로 결정되었다는 등의 안내만으로는 청구인이 어떠한 이유에서 처분이 이루어지는 것인지 충분히 알 수 있었다고 할 수 없는 점,

 

당해 처분에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데 별다른 지장이 없었다는 사정만으로는 위 절차상 하자에도 불구하고 이 사건 처분이 위법·부당하지 않다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 피청구인의 위 주장들을 받아들일 수 없다.

 

(3) 위와 같은 사정들을 종합해 보면, 이 사건 구역의 토지 등 소유자들에게 해제사유와 예정시기를 안내하지 않은 주민의견수렴(우편조사) 등을 근거로 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다.

 

6. 결론

 

그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.

 

 

중앙행정사(대표 1811-1837)는 공익사업으로 인한 토지수용과 사용, 도시 재개발 및 재건축 관련 보상 문제 대응을 돕습니다. 토지수용, 재개발, 재건축 관련 보상문제는 전문가와 함께할 경우 크게 도움이 될 수 있습니다.

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시행사의 경우 이러한 일을 일상업무로 하고 있어 보상관련 다툼에 있어 이익을 확보할 수 있는 법과 전문지식에 있어서 일반 국민은 이런 일을 평생 한 두번 경험해볼까 말까한 일일 경우가 많으므로 솔직히 대응능력이 상대적으로 많이 떨어진다고 볼 수 밖에 없어 그냥 절차를 따라서 대응하면 손해를 볼 가능성이 크다고 하겠습니다.

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